【2025年最新版】農地転用・開発許可・盛土規制の実務完全ガイド｜岐阜の行政書士が徹底解説
目次
- はじめに｜複数制度の理解が許可取得の第一歩
- 許可が必要となる主なケース
- 農地転用・開発許可・盛土規制法の関係
- 許可申請の流れとスケジュール感
- 必要書類と技術基準のポイント
- 行政書士がサポートできる実務
- よくあるトラブルと回避策
- まとめ｜「複合申請」こそ早期相談が鍵
はじめに｜複数制度の理解が許可取得の第一歩
土地を造成して住宅や事業用地として活用する場合、「農地転用」「開発許可」「盛土規制法」の複数の法律が関わることがあります。
特に岐阜県のように農地や傾斜地が多い地域では、各制度が重複して適用されるケースが少なくありません。制度ごとの手続きや基準を理解しないまま申請すると、補正や不許可、工事の遅延といったリスクが生じるため注意が必要です。
この記事では、岐阜県の実務をもとに、複数の許可制度を整理しながら申請の流れと対策を行政書士の視点でわかりやすく解説します。
許可が必要となる主なケース
まずは、どのような行為が各制度の許可対象になるのかを整理しましょう。
農地転用（農地法）
- 農地を宅地や駐車場、資材置場などに転用する場合
- 所有者自身が転用する場合（第4条）
- 第三者が転用する場合（第5条）
農地法では、農業振興地域や農用地区域では原則転用不可とされています。一方、それ以外の地域では条件付きで転用が可能です。
開発許可（都市計画法）
- 都市計画区域内で1,000㎡以上の土地造成
- 市街化調整区域での住宅・事業用地造成
- 宅地造成、造成後の建築を目的とする行為
都市計画法第29条に基づく開発許可は、盛土・造成の規模によっては岐阜県知事または市町村が権限を持ちます。
盛土規制法
- 規制区域内で一定規模以上の盛土・切土・埋立
- 調整池・排水施設を伴う造成
2023年の盛土規制法施行以降、これまで対象外だった区域でも許可が必要となるケースが増えています。
農地転用・開発許可・盛土規制法の関係
この3つの制度は互いに排他的ではなく、同時適用される場合がある点が重要です。
- 農地を造成 → 開発許可と盛土規制法の対象になる
- 開発許可を取得 → 盛土規制法で「みなし許可」となるケースもある
- 造成の規模が小さい → 農地転用だけで済む場合もある
申請順序や組み合わせを誤ると、審査が長期化したり補正を求められることがあります。事前に申請の優先順位と対象法令を整理することが成功のカギです。
許可申請の流れとスケジュール感
申請の流れは制度ごとに異なりますが、実務上は以下のようなステップを並行・連動させるケースが多いです。
- 事前相談・事前協議
- 申請書類・図面の作成
- 標識設置・住民説明
- 申請書の提出と審査
- 補正・追加資料の対応
- 許可取得・着工
- 中間検査・完了検査・定期報告
農地転用・開発許可・盛土規制法の審査には時間がかかるため、工事スケジュールに余裕をもって着手することが必須です。
必要書類と技術基準のポイント
申請には以下のような書類が求められます（制度により異なります）。
- 位置図（縮尺1/10000以上）
- 平面図・断面図（縮尺1/2500以上）
- 排水計画図・擁壁構造図
- 現況写真
- 委任状（代理申請時）
また、盛土規制法に基づく技術基準として、原地盤調査・擁壁構造・排水計画の3点が重要です。これらは岐阜県の審査でも特にチェックが厳しいポイントです。
擁壁構造
擁壁は鉄筋や根入れ深さ、水抜き穴など設計計算をもとに作成する必要があります。図面に不備があると補正対象になりやすいため注意が必要です。
排水計画
豪雨時に越水や崩壊が発生しないよう、調整池や側溝の配置・勾配・容量などを図面で明示します。
地盤調査
地盤の強度・透水性などの調査結果を基に安全性を説明します。不十分な調査は審査長期化の原因になります。
行政書士がサポートできる実務
複数の許可制度が絡むと、申請先も多く、書類・図面の整合性が特に重要になります。行政書士が関与することで、以下のような支援が可能です。
- 対象制度の判定と申請順序の整理
- 事前協議・申請書作成・補正対応
- 図面の整合性チェックと添付書類の一元化
- 住民説明会・標識設置のサポート
- 工事中の中間検査・完了検査対応
とくに岐阜県の開発許可・盛土規制は審査が厳格なため、初期段階で専門家に依頼することで時間とコストを大幅に削減できます。
よくあるトラブルと回避策
実務でよくあるトラブルには以下のようなものがあります。
- 申請対象法令の誤り（農地転用だけで済むと思っていたなど）
- 排水計画や擁壁図面の不備による補正
- 住民説明不足による反対・審査遅延
- 申請書類の提出先・順序ミスによる時間ロス
これらの多くは申請前の情報整理と専門家の関与によって防げます。
まとめ｜「複合申請」こそ早期相談が鍵
農地転用・開発許可・盛土規制はそれぞれ独立した制度ですが、実務では同時に絡むケースが非常に多いのが実情です。
この複雑な制度を正確に整理し、必要な書類・協議・説明を早期に進めることで、補正や不許可を避け、スムーズな許可取得が可能になります。
岐阜県で土地造成・農地転用・盛土規制の申請をお考えの方は、早めの専門家相談が大きなメリットになります。
岐阜で農地転用・開発許可・盛土規制の申請なら、
岐阜 行政書士田中貴之事務所へご相談ください。
